オリジナル不動産投資ローン

不動産取引の媒介は、その対象が高額の物件であり、かつ、他人の物件を取り扱うのですから、取引が無事成立するまでには、種々のことを調査し、説明しなければなりません。 ちょっとしたミスで思いもかけぬトラブルが起こり、業者の責任を追及されることがあります。
大変難しい、仕事です。 不動産取引は、他の商取引とは異なり複雑で、特に媒介に関しては世間で思われているほど簡単なものではなく、難しい分野であることを肝に銘じておく必要があります。
どのような点に不動産取引の難しさがあるのかといいますと、取り扱う物件が自動車、電気製品のような規格化された商品と違い、複雑な法律関係を包含した不動産だからです。 まず、不動産取引であれば、テレビ、カメラなどのように店頭で代金を支払ってすぐに自宅に持って帰るわけにはいきません。
取引物件に設定された抵当権が抹消できるかどうか、建築基準法など関係法令により土地に建物が建てられるかどうか、物件の引渡し、所有権移転登記手続がスムーズに履行できるかどうかなど取引上あらかじめ調査・確認しておくべき事項が多く、しかもこれが非常に重要で複雑です。 さらに、自動車や電気製品は工場で、機械で製造し、品質管理のもとに大量生産することができます。
不動産取引であれば、分譲マンションやプレハブ住宅を規格分譲するようなことは一応できないことはありませんが、宅地造成や建物建築は多くの人手に頼らざるを得ないので、宅地・建物を一定の品質に保ってきっちりと造ることはかなり難しいのです。 その結果、寝庇(かし)といって、欠陥のある物件、不良の宅地造成などの問題が必ずともないます。
最近は、電気製品とか自動車が欠陥商品であることを理由に裁判になることは皆無といえます。 ところが、不動産取引の場合には建物に雨が漏るとか、土台が建築施工基準に適合していないなどということで、少なからず建築紛争が生じています。
一般の購入者にとって、不動産取引は高額な買物ですので一生にせいぜい、2、3回程度しか経験しませんから、不動産売買契約書を見るのが最初で最後という場合も少なくありません。 そのため買主が不動産取引に不慣れで、契約内容も十分理解できないままに安易に書類に署名するケースがあります。
商取引に紛争がつきものだといっても、テレビ、カメラの売買取引がこじれて裁判沙汰になることはほとんどないのですが、不動産取引であれば苦情・紛争がしばしば起きているのが実情です。 不動産取引のなかでも、媒介は特に複雑であり、紛争が一層多く発生しやすい分野です。

なぜなら宅建業者が自社の新築マンションを販売分譲する場合、自社の指示のもとに建設会社などが設計、施工、監理して建築し販売するので、物件の品質、権利関係、占有関係も把握しやすく、物件をめぐる紛争も比較的少ないといえます。 むしろ営業マンが一生懸命に販売すれば済むわけです。
セールスする内容も、極端にし、パンフレットや重要事項説明書などに書いてある内容をマニュアル化して購入者に説明しておけば、それでなんとか足ります。 ところが、媒介の場合ですと、まず、その取引物件を他人が所有・使用していますので、物件の所有者と称する人が本当に所有者かどうか、実際にだれが住んでいるのか占有関係もわかりません。
ですから、宅建業者は媒介にあたり事前に取引物件の権利関係、占有関係、現況を把握するために、登記所、市町村等に問い合わせ、実地に検分して正確に調査・確認する必要があります。 また取引関係者が特に要望することを契約に盛り込む必要もあります。
自社の所有する物件であれば、このような手聞はほとんど必要ないわけです。 要するに、自社物件の売買は営業セールストークに誤りやオーパーな事柄がないように注意するとしても、営業に力を入れるだけでよいのですが、媒介であれば営業能力だけでなく物件を調査する能力、さらに個々の取引事情を見ながら依頼者に助言、指導すべきことが不可欠となります。
したがって、媒介において物件を取り扱う宅建業者や営業マンには不動産取引に関する専門的な知識と豊富な経験が、新築物件の販売以上に、非常に大きなウエートを占めてきます。 住宅ストックの増大に伴い、中古住宅の有効活用、流通の促進が求められており、今後、取引における中古物件媒介のウエートが高まっていくものと思われますが、複雑で難しい媒介業務のことですから、不動産媒介をめぐる苦情・紛争がこれに伴って増えていくことも十分予想されます。
中古住宅の仲介部門に新規参入してきた宅建業者のなかには、例えば金融機関・メーカ一等他業種からの参入業者には、媒介は開発と異なり事業資金が少なくて済み、単に売買を取り次ぎ成約すれば3パーセントの報酬が両方から得られるといった安易な考え方を持っているところもありますが、このような考えは早急に改める必要があります。 ご自分の会社で開発、分譲するマンション、宅地販売と同じやり方で中古物件の売買の媒介をしていますと、思いがけない紛争に巻き込まれて大火傷をすることがあり、事実、媒介を甘く見て数十万円程度の媒介報酬の物件について、営業担当者の調査ミスにより数千万円もの損害を被った業者が少なからずあります。
売却委任状に「不動産を売却することを代理するJと記載されているからといって、直ちに宅建業者が所有者から代理権限を付与されたと判断するのは早計であり、本当に代理であるのか、媒介であるのかはその取引関係者、取引経緯、取引物件などの事情を慎重に吟味して判断する必要があります。 宅建業者がしばしば「私はこの不動産の売却を本人から任されています」と言うことがありますが、「任されている」という言葉も、同様に非常に暖昧です。

なぜなら、不動産のように高額な取引について、取引物件が遠方に所在しているとか、所有者が遠隔地に居住し本人が売買契約に立ち会うことが困難であるなどといった特殊な事情がある場合に、本人が代理という形で他人に売却を任せることがありますが、そのような特殊な事情がない場合には通常、代理とは認められず、単なる媒介にすぎないと考えられます。 立会いとか立会人という言葉があります。
売主と買主が売買契約を締結する段階に、売主、買主以外に、売主側、買主側の媒介業者がそれぞれ出席し、さらに紹介者、立会人と称する者が立ち会うことも少なくありません。 実際にあったケースですが、ある宅建業者が不動産売買の媒介をして、代金3，000万円で売買契約が成立し、そのときに弁護士が立会人として契約に立ち会いました。
ところが、売主側の代理人と称する者が実は代理権限を持っていなかったので、その売買契約が履行で、きず、買主は損害を被り、宅建業者及びその立会人であった弁護士を相手に裁判を起こしました。 買主は、その弁護士を訴えた理由として、立会した弁護士は不動産取引にあたって売主側の代理人が正真正銘の代理人であるかどうか、代理権限があるかどうかを調査する義務があり、それを怠ったから損害賠償責任を負うべきだと主張しました。
裁判所は、媒介業者に対する損害賠償責任を認めたものの、立会人である弁護士に対する損害賠償責任は否定しました。

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